§ 556 BGB und Ihre Energieverträge: Wie groß das Risiko wirklich ist
Das Wirtschaftlichkeitsgebot wird gerade gern als Drohkulisse genutzt. Eine nüchterne Einordnung für Hausverwaltungen und was im Ernstfall tatsächlich hilft.
§ 556 BGB taucht zunehmend in Werbung für Hausverwaltungen auf. Oft mit dem Unterton: Ihre Energiekosten sind ein Haftungsrisiko, handeln Sie jetzt. Wir halten das für übertrieben. Das Thema ist aber auch nicht ausgedacht. Es lohnt sich, genauer hinzusehen.
Was das Gesetz verlangt
§ 556 Abs. 3 BGB verpflichtet Vermieter, bei den Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Bundesgerichtshof sieht darin eine vertragliche Nebenpflicht. Wird sie verletzt, kann der Mieter verlangen, von den unnötigen Kosten freigestellt zu werden (BGH, VIII ZR 243/06). Die Differenz bleibt dann beim Eigentümer.
Wichtig: Verlangt wird kein Bestpreis. Vermieter haben einen Entscheidungsspielraum. Es geht um ein vertretbares Verhältnis von Kosten und Nutzen.
Wo es bei Strom und Gas typischerweise hakt
Aus unserer Arbeit mit Verwaltungen kennen wir vor allem drei Situationen:
- Zähler in der Grund- oder Ersatzversorgung. Nach Leerstand, Mieterwechsel oder Übernahme eines Objekts läuft ein Zähler oft einfach beim Grundversorger weiter, meist zu deutlich höheren Preisen als in einem Sondervertrag.
- Altverträge in stiller Verlängerung. Die Kündigungsfrist ist verstrichen, der Vertrag läuft weiter, ohne dass jemand die Konditionen mit dem Markt verglichen hat.
- Allgemeinstrom, den niemand im Blick hat. Treppenhaus, Aufzug, Außenlicht: kleine Zähler, viele davon, verteilt über viele Versorger.
Wie groß ist das Risiko wirklich?
Kleiner, als manche Anbieter es darstellen. Der BGH hat klargestellt, dass der Mieter einen Verstoß darlegen und beweisen muss (BGH, VIII ZR 340/10). Ein Verweis auf den Betriebskostenspiegel reicht dafür nicht. Der Mieter muss konkret zeigen, dass es für dieses Objekt deutlich günstiger gegangen wäre.
Das eigentliche Risiko liegt woanders: in der Rückfrage, die man nicht beantworten kann. Ein Mieter erhebt Einwendungen, ein Eigentümer will wissen, warum der Allgemeinstrom seit Jahren beim Grundversorger läuft, der Beirat fragt nach dem letzten Vergleich. Wer dann nichts in der Hand hat, verliert Zeit und Vertrauen, oft mehr als das Geld wert ist.
Was ein belastbarer Nachweis enthält
Ein guter Nachweis ist kein dicker Ordner. Er beantwortet fünf Fragen:
- Welche Lieferstellen und Verbräuche wurden betrachtet?
- Welche Angebote lagen zu welchem Datum vor?
- Warum fiel die Wahl auf genau diesen Vertrag, auch wenn er nicht der billigste war?
- Wie lange läuft er, und wann endet die Kündigungsfrist?
- Wann wird wieder verglichen?
Liegt das zur Abrechnung vor, lässt sich fast jede Rückfrage in wenigen Minuten beantworten.
Wie wir das für Verwaltungen lösen
Es gibt Software, in die Verwaltungen ihre Verträge selbst einpflegen. Das kann sinnvoll sein. Unser Ansatz ist ein anderer: Sie haben einen Ansprechpartner, der die Arbeit übernimmt.
- Analyse: Wir sammeln alle Lieferstellen und prüfen, wo welcher Vertrag läuft und zu welchen Konditionen.
- Ausschreibung: Wir holen Angebote passender Versorger ein. Unsere Marge steht auf dem Angebot, schwarz auf weiß.
- Dokumentation: Sie bekommen den Vergleich so aufbereitet, dass Sie ihn bei Rückfragen von Mietern, Eigentümern oder Beirat vorlegen können.
Einen Haftungsausschluss kann das niemand versprechen, auch wir nicht. Aber es macht Ihre Entscheidungen nachvollziehbar, und genau darauf kommt es an.
Häufige Fragen
Muss ich immer den günstigsten Energieversorger wählen?
Nein. Der Vermieter hat einen Entscheidungsspielraum. Verlangt wird ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis, nicht der absolut niedrigste Preis. Genau deshalb ist es wichtig, die Gründe für eine Entscheidung festzuhalten.
Wer muss einen Verstoß beweisen?
Nach der Rechtsprechung des BGH der Mieter (Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10). Ein pauschaler Verweis auf Durchschnittswerte wie den Betriebskostenspiegel reicht dafür nicht aus.
Bis wann kann ein Mieter Einwendungen erheben?
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Gilt das auch für WEG-Verwaltungen?
§ 556 BGB regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. In der WEG tragen die Eigentümer die Kosten selbst, dort geht es um ordnungsmäßige Verwaltung. Ein dokumentierter Marktvergleich hilft in beiden Fällen, gegenüber Beirat und Eigentümern Entscheidungen nachvollziehbar zu machen.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.